원래 집이 있는 사람이 다른 집(아파트 등)을 상속받으면 사실상 1가구 2주택자가 됩니다.
원치 않는 상황에서 2주택자가 됐는데 이를 해소하기 위해 한 채의 집을 정리할 경우 어떤 집을 어떻게 파느냐에 따라 상황이 크게 달라집니다.
제 생각에는 원래 살던 집에서 사는 것을 장려하고 뜻밖의 형태의 집을 빨리 처분할 수 있도록 하는 게 맞는 방향인 것 같은데 실제 세법은 그렇지 않았습니다.
게다가 혼자 단독으로 상속받는 것이 아니라 공동으로 상속을 받으면 기존에 살던 집을 처분하고 상속받은 집에 들어가서 산다는 것도 쉽지 않습니까?* 나는 세무사가 아니기 때문에 여기 나와 있는 내용 이상의 자세한 부분의 의문은 관련 세무사와 상의해 주시는 것이 필요합니다.
비과세(양도소득세)로 주택을 팔려면
세금 부담 없이 집을 매각하려면 기존에 살던 집을 먼저 매각할 필요가 있습니다.
물론 그냥 집이 1채 있을 때의 비과세 요건(실제 거주 기간 등)을 채워야 합니다.
그 후 상속한 집을 매각하면 좋대요.집을 파는 순서조차 지키면 좋대요.이는 일단 1가구 1주택의 집에서 살던 집을 먼저 팔면 상속한 집을 주택으로 보지 않아서다던데 왜 살던 집을 먼저 팔것을 권하는 방향으로 되어 있는지 모르겠어요.혹은 이 세금 얘기는 양도 소득세 문제라서 상속 주택을 상속할 때 가격과 같거나 작다(비용 포함)매각 차액이 없도록 하면 당연히 양도 소득세를 부과되지 않습니다.
그러나 집값 상승세에 있는 시기에는 이것이 쉽지는 않지만, 상속 시점(사망일)로부터 6개월 이내에 팔면 세금은 없답니다.
(이때는 매각 가격을 취득 가격으로 간주하기 때문)
상속 주택에 관한 복잡한 세법
상속 주택은 다양한 세 법(세금)과 연결되어 있는데 각각의 세 법에 상속 주택에 대한 시각이 다릅니다.
1)취득세 신고 시에게 상속 주택을 취득하려면(매각하더라도 먼저 취득하지 않으면 매각되지 않습니다)이때 취득세 부과 기준이 되는 가격은 상속 시점의 공시 지가/기준 시가를 기준으로 부과됩니다.
상속 주택을 상속하게 취득, 등기하는 것은 각 다른 부분이라는 것을 알아야 합니다만 상속 주택”상속”는 사망일로부터 자동적으로 상속된다고 생각합니다.
실질적으로 이 사람이 갖고 있다는 것입니다.
그래서 그 후 부과되는 보유세 등은 상속인이 내게 됩니다.
하지만 상속은 했다고 해도 장부상의 등기를 하는 건 다른 문제이므로 상속 날(사망일)로부터 6개월 이내에 취득세를 납부하고 등기를 해야 합니다.
빨리 처리하지 않으면 구청에서 취득세 납부한다는 안내문을 보냅니다.
상속(자동)-취득세 납부(구청 등 관공서)-등기(등기소)의 절차를 거쳐서 상속 주택의 소유가 상속인에게 완전히 전달됩니다.
등기까지 해서 권리가 완전히 넘어서야 집을 매각할 수 있습니다.
등기를 하지 않더라도 상속은 되었으니 세금은 세금대로 있을 것입니다.
취득세를 납부하고 등기할 때 종합 부동산세와 관련된 부분이 있으면 시기를 조절하는 것도 고려할 수 있습니다.
이때 무주택자가 상속인이면 취득세 감면을 받을 수도 있습니다.
공동 상속할 경우 주된 상속인이 무주택자라면 똑같이 감면됩니다.
사진은 내용과 별 관계가 없다
2. 상속세 신고 때 상속세 신고할 때는 취득 원가를 기준 시가로 하지 않고, 실제 매매되는 금액에 가까운 평가 금액(매매 사례 가액)으로 합니다.
일반 주택의 경우는 다르지만 아파트처럼 비슷한 집이 많은 공동 주택은 상속 시점에서 3개월 이내의 가장 가까운 시기에 매매된 금액을 기준으로 합니다.
예를 들면 사망 날짜가 2월 2일인데, 1월 31일 6억원에 매매된 사례가 있고 2월 8일 6억 3천에서 매매된 사례가 있으면 가장 가까운 금액인 6억원을 기준 금액으로 합니다.
이때 단지가 크고 동마다 시세가 다를 수 있는 층마다 선호도가 달라서 실제 환율이 다를 수 있지만 그런 부분에 대한 고려는 아닌 같은 단지다면 가장 가까운 날짜의 금액으로 하게 됩니다.
이에 관련 조세 심판원 판결은 그런 고려는 없다는 판결이 나왔는데, 환율 차이가 뚜렷한 주차장 입구의 1층과 같은 경우는 예외가 있었던 것이 있습니다.
그러나 거기까지 아니라 동이 다르거나, 층이 약간의 차이(중층 고층 정도)인테리어의 유무에 차이는 없다고 생각하니 참고하세요.https://cafe.naver.com/shintaxpia/59298
동일 아파트단지내의 층 등이 다른 주택이라도 매매사례가액 요건을 충족하는 경우 시가인 매매사례가액으로 볼 수 있는 상증, 심사-증여-2020-0013, 2020.07.01 기각귀속연도 2017 전심번호심사-증여-2020-0013 [심사] 주문이건 심사청구는 기각합니다… cafe.naver.com
➆판: 교섭://WorldWide합동谈.색색 니라보를 세우다.
구미/내외수/拉ラ松/마라톤/2019/02/20190227371293.회동서툰길
조망권이 다른 아파트의 증여세 산정 방법은?A씨(청구인)는 2017년 8월 1일 아버지 B씨로부터 경기도 소재 아파트(쟁점주택)를 증여받았고, 2017년 11월 14일 관할 세무서에 증여재산가액을 국민은행 부동산시세 하위평균가격(20www.joseilbo.com )
상속세 신고할 때 신고액이 중요한 이유는 6개월 이내에 매매하지 않을 때 발생하고 양도 소득세가 바뀌기 때문입니다.
(대부분 상속세율이 양도세율보다 낮기 때문)3. 종합 부동산세(종부세)부과할 때 종부세 부과할 때에는 공동으로 상속한 집에서도 모든 상속인에게 집에서 벌써 1채씩 있다고 판단하고 종합 부동산세를 부과합니다.
원래 집이 1채 있는 상속 받은 집의 지분이 1/2 있으면 종합 부동산세 부과할 때에는 1가구 2주택자로 보기입니다.
나머지 지분이 1/2어느 다른 형제 쪽에도 마찬가지로 집에서 벌써 1채 있다고 판단하고 종합 부동산세를 부과합니다.
그것으로 상속 주택이 있는 경우에는 종합 부동산세를 피하도록 취득 시점을 조절하고 종합 부동산세 부과 전에 매각하는 것이 유리하죠.물론 매매 가격이 치솟고 납부하는 종합 부동산세보다 매매 가격 상승이 크다고 예상되면 종합 부동산세를 내면서 보유하는 것도 있겠지만.
4. 양도소득세 부과 시 양도소득세를 부과할 때는 상속받은 주택을 먼저 팔더라도 상속받은 주택을 5년 내에 팔기만 할 뿐 상속주택을 주택 수에 포함시키지 않고 중과세하지 않는다는 것입니다.
예를 들어 원래 집이 있던 1주택자가 상속주택을 상속받았을 때 상속주택만 매각하려고 할 때 5년 이내에 매각하면 1가구 2주택자로 보고 양도소득세를 중과해 부과하지 않는다는 것입니다.
이때는 1주택자로 보고 양도소득세를 부과합니다.
– 다만 매각하기 전 종부세는 계속 1가구 2주택자로 보고 종부세가 부과됩니다.
종부세 부과 기준일은 6월 1일이라는 것을 명심하세요.
참고로 세법개정으로 2021년 6월 1일 이후 조정대상지역 다주택자의 경우 2주택자의 양도소득세 중과세율이 +20%, 3주택자 이상은 +30%로 변경되었습니다.
(여기에 장기보유특별공제 배제. 3억원 이하 주택은 예외) 게다가 1년 미만 양도시 양도세율 70%, 2년 미만 양도시 양도세율 60%입니다.
(2년 이상은 일반세율)이건 입주권과 분양권 중간매물을 타깃으로 한 것 같네요. 2021년 1월 이후 분양분부터는 주택 수에 포함된다고 합니다.
상속주택의 경우 5년 안에 팔면 이중과세율이 부과되지 않는다는 거죠. H. 그럼 상속받고 1-2년 안에는 팔면 세금이 너무 많은 건가요?이것도 다행히 상속인이 상속받은 시점을 기준으로 하는 것이 아니라 피상속인(사망자)이 주택을 취득한 시점을 기준으로 한다고 합니다.
그래서 아주 최근에 취득한 주택이 아니면 (피상속인이 취득한 지 2년 이상 경과한 주택이라면) 양도소득세가 지나치게 많아지는 것은 피할 수 있다는 것입니다.
* 이는 장기보유특별공제 보유/거주기간과 다르니 참고하시기 바랍니다.
장기보유특별공제는 상속개시일을 기준으로 합니다.
이것은 잘 생각해 보면 납득할 수 있는 부분이기는 하지만, 제대로 구분하지 않으면 안 되겠죠. 세금은 정말 복잡해요.가장 간단한 사례를 가지고 세금을 알아보고 정리해봤어요. 더 복잡한 경우 전문세무사와 상담하세요~#상속주택 #양도소득세 #상속세